O reajuste do valor do aluguel deve seguir regras, considerando a valorização do mercado e o valor médio, podendo ser questionado judicialmente.
No Brasil, o valor do aluguel tem apresentado uma tendência de alta em várias cidades. De acordo com o Índice FipeZAP, o aumento foi de 0,88% em agosto e 14,09% nos últimos 12 meses. Isso significa que os proprietários de imóveis estão buscando aumentar a renda com o aluguel de suas propriedades.
No entanto, é importante lembrar que o aumento do valor do aluguel não pode ser feito de forma arbitrária. Existem regras específicas para a alteração do valor do aluguel, especialmente em casos de locação de imóveis residenciais. O locador deve respeitar o contrato de locação e seguir as normas estabelecidas pelo inquilinato, que incluem a notificação prévia ao locatário e a justificativa do aumento. É fundamental que o locador esteja ciente dessas regras para evitar problemas legais. Além disso, o locatário também tem direitos que devem ser respeitados, como o direito de negociação e o direito de contestar o aumento do valor do aluguel.
Entendendo o Aluguel e a Locação de Imóveis
De acordo com Marcos Marin, especialista em direito imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados, é fundamental respeitar os termos acordados previamente no contrato de locação. ‘O aumento do aluguel pode ser feito desde que haja um acordo mútuo entre locador e locatário. Caso não haja acordo, as partes podem pleitear a revisão judicial do valor do aluguel’, esclarece.
A Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê que é necessário que o proprietário tenha a anuência do locador para confirmar o aumento do aluguel. Além disso, o reajuste anual do aluguel é um tipo de correção de valor que já é previsto na maioria dos contratos. Neste caso, o valor é alterado com base na valorização de algum índice, geralmente o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice de Preços ao Consumidor (INPC).
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Reajuste Anual e Valorização do Aluguel
O reajuste pode acontecer a partir de uma porcentagem definida previamente. ‘É possível, por exemplo, acordar que um ano após o início do contrato, o aluguel seja reajustado em 8%’, ilustra Marin. Outra possibilidade prevista na Lei do Inquilinato é solicitar a revisão judicial do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado entre as partes.
‘Esse pedido de revisão judicial deve ser realizado pelo proprietário e buscar adequar o valor do aluguel ao preço de mercado. Ou seja, o locador não pode simplesmente aumentar o valor de forma arbitrária, mas, sim, observar o valor praticado no mercado para imóveis semelhantes’, explica o advogado.
Conflitos e Negociação no Aluguel
Em contrapartida, a locação de um imóvel é uma negociação. Portanto, se o inquilino não concordar com qualquer decisão tomada pelo proprietário, inclusive no valor do aluguel, ele deve apresentar seus argumentos contraditórios. ‘Em caso de acordo amigável, o locatário pode ajustar livremente o valor do aluguel’, comenta Marin.
Caso não haja um acordo, porém, o locador pode ingressar com uma ação revisional para adequar o valor ao preço de mercado. Nestes casos, a Lei do Inquilinato indica que o inquilino pode recorrer a uma ação revisional (art. 19). ‘Se o contrato de locação já estipula um índice de reajuste, o locatário deve verificar se o aumento imposto está em conformidade com esse índice e com o prazo acordado para os reajustes’, explica.
Reajuste Abusivo e Teoria da Imprevisão
Caso o locador esteja aplicando um aumento fora desses parâmetros, o locatário pode tentar a negociação ou entrar com uma ação declaratória de nulidade do aumento, pedindo que a Justiça declare a invalidade do reajuste abusivo. ‘Nas situações em que o reajuste torna o aluguel excessivamente oneroso ao locatário, ele pode invocar o artigo 478 do Código Civil, com base na Teoria da Imprevisão. Essa tese se baseia em eventos excepcionais e imprevisíveis, que podem afetar a relação locatícia’, explica o advogado.
Fonte: © Estadão Imóveis
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