São Paulo possui 60 mil imóveis novos à venda segundo Pesquisa Secovi-SP. Recorte de demanda por incorporadores e impactos do Plano Diretor.
São Paulo tem uma oferta de aproximadamente 60 mil imóveis novos disponíveis para venda, de acordo com Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário (PMI). Os imóveis variam em tamanho, sendo que 67% possuem menos de 45m², com 48% na faixa de 30 a 45 m² e 19% com menos de 30 m². Apenas 1% (1080 imóveis) possuem mais de 180 m². O estudo considera unidades novas todas aqueles imóveis lançados nos últimos 36 meses.
Essa pesquisa revela a grande diversidade de imóveis disponíveis em São Paulo, com destaque para os apartamentos menores, que representam a maioria das unidades à venda. A variedade de tamanhos e preços dos imóveis atende a diferentes demandas no mercado imobiliário da cidade. A busca por apartamentos compactos e bem localizados tem impulsionado o lançamento de diversas unidades nos últimos anos.
Impacto do Plano Diretor e Minha Casa, Minha Vida nos imóveis
Todos os apartamentos que se enquadram no Minha Casa, Minha Vida estão enquadradas neste recorte, conforme análise de Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. É fundamental considerar a relação do preço com a demanda. As unidades menores, mesmo em áreas valorizadas, são mais acessíveis e, portanto, atraem uma demanda mais significativa.
Também há o papel do Plano Diretor de 2014, que incentivava os incorporadores a construir unidades sem vagas de garagem para priorizar os imóveis maiores. Marcella Martins Montandon, advogada especialista em Direito Urbanístico, corrobora a opinião de Petrucci.
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O cenário antes de 2014 favorecia a construção de unidades habitacionais menores de até 50m² devido ao cálculo da outorga onerosa. O Plano Diretor de 2014, ao desencorajar a previsão de vagas em empreendimentos próximos a transporte público, estimulou a construção de apartamentos pequenos nestes locais.
Nova regra do Plano Diretor e sua influência nos imóveis
A revisão do Plano Diretor em 2023 sinaliza uma mudança nesse cenário. Agora, áreas não computáveis consideram a proporção de 1 vaga por unidade habitacional com área maior ou igual a 30m², ou uma vaga a cada 60m² de área privativa, refletindo mais adequadamente a demanda do mercado imobiliário.
Com relação ao Minha Casa, Minha Vida, a pesquisa do Secovi-SP revela que a maioria dos imóveis novos lançados não atendem aos requisitos do programa habitacional. A tendência é de adaptação desses números, com um aumento nos lançamentos e vendas voltados para o MCMV.
Projeções para o mercado imobiliário
O lançamento de unidades do MCMV superou os lançamentos de Outros Mercados em fevereiro, refletindo uma mudança significativa. A expectativa é que a participação do MCMV no número total de unidades seja maior do que de outros mercados até o final do ano, impulsionando o mercado imobiliário.
A zona Sul de São Paulo desponta como protagonista, abrigando a maior parte das unidades disponíveis para venda na cidade. O desenvolvimento imobiliário tende a se concentrar nessa região, devido à oferta de serviços e investimentos em infraestrutura, prevendo um aumento na demanda por imóveis nesses locais.
Desafios e oportunidades no mercado imobiliário
A região central de São Paulo enfrenta desafios decorrentes do abandono e da desvalorização imobiliária. A escassez de terrenos e a ausência de incentivos construtivos para reformas contribuem para o esvaziamento da região. Iniciativas como a lei da operação urbana centro e Lei de Retrofit surgem como alternativas para atrair investimentos e moradores para a área central.
Por outro lado, Petrucci destaca que a baixa porcentagem de imóveis disponíveis no centro reflete a ocupação desses espaços. A zona sul, com uma oferta maior de imóveis, atrai mais investimentos, mantendo um equilíbrio entre as regiões da cidade.
Essas reflexões apontam para um cenário dinâmico e promissor no mercado imobiliário, com desafios a serem superados e oportunidades a serem exploradas nos próximos anos. O setor está em constante evolução, adaptando-se às demandas do mercado e às mudanças nas políticas públicas e urbanísticas.
Fonte: © Estadão Imóveis
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