Artigo de Leandro Begara sobre o instrumento de incentivo após revisão do Plano Diretor de São Paulo, com foco em fachadas ativas e potencial construtivo.
Em 2017, participei ativamente da pesquisa que analisou a viabilidade das fachadas ativas em regiões urbanas de intenso fluxo. O impacto positivo das fachadas ativas no engajamento da comunidade foi evidenciado, gerando discussões construtivas em prol do desenvolvimento urbano sustentável.
A implementação de fachadas modernas e frentes ativas em projetos arquitetônicos contemporâneos tem despertado o interesse de investidores e urbanistas, contribuindo para a revitalização de áreas urbanas. A integração de fachadas dinâmicas nas construções urbanas está transformando não apenas a paisagem urbana mas também a interação social, promovendo uma atmosfera vibrante e inovadora.
Reflexos do Plano Diretor nas Fachadas Ativas e no Ambiente Urbano
A necessidade de aprimorar o ambiente urbano na maior metrópole do hemisfério Sul resultou na implementação do Plano Diretor, que adotou medidas ousadas e inovadoras. Com uma década decorrida e diante da revisão do Plano Diretor do ano anterior e das discussões sobre a revisão da LUOS, torna-se crucial avaliar os impactos gerados pelo PD 2014 na cidade, visando ajustá-lo e aprimorá-lo para o futuro.
Segundo dados da Geoimóvel, a cidade testemunhou o surgimento de 320 empreendimentos desde 2016 com pelo menos uma loja em fachada ativa, totalizando 743 lojas. Em média, cada lançamento apresenta 2,3 lojas, somando cerca de 149 mil m² de área privativa. Esses números evidenciam a crescente presença de fachadas ativas no cenário urbano.
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O instrumento de incentivo que oferece acréscimo de potencial construtivo àqueles com fachadas ativas tem sido amplamente adotado pelo mercado imobiliário. Entretanto, estudos demonstram que o potencial construtivo adicionado nem sempre encontra demanda suficiente para sustentá-lo, resultando em espaços comerciais vazios nos novos empreendimentos.
A concentração de empreendimentos com fachadas ativas nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que buscam aumentar o adensamento residencial e comercial próximos a infraestruturas de transporte coletivo, revela a estratégia de privilegiar locais com maior fluxo de pessoas. Contudo, mesmo nesses pontos estratégicos, a oferta excessiva resultou em espaços desocupados.
Apesar da revitalização dos espaços comerciais, a valorização nos aluguéis pode estar dificultando a ocupação por comerciantes que antes optavam por locais mais acessíveis. O desafio atual é reequilibrar a oferta de espaços comerciais, ajustando os preços de locação para garantir a sustentabilidade das operações comerciais.
A discussão sobre a necessidade de revisão do dispositivo legal que rege as fachadas ativas é essencial para evitar que um incentivo bem-intencionado se torne fonte de novos desafios. É imprescindível encontrar um equilíbrio que beneficie o desenvolvimento urbano sem comprometer a acessibilidade e a diversidade de negócios. O futuro da cidade depende dessa reflexão constante!
Fonte: © Estadão Imóveis
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